区分建物とは正式には『区分所有建物』といいます。そして区分建物表題登記とは区分建物(マンション)を建てて一番最初にしなければならない登記です。このあたりは建物表題登記と全く同じ考え方になります。

区分所有等に関する法律第1条には
一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立をして、住居、店舗、事務所、または倉庫その他の建物として用途に供することができるものがあるときには、その部分はこの法律の定めるところによって、それぞれ所有権の目的とすることができる

とあります。普通の建物と何処がどう違うのでしょうか?

例にとって説明しますと5階建のマンション、つまり、各階に5区画のマンションだったら5×5区画=25世帯が暮らしているわけですが、この25区画を1個ずつ25個の不動産として新築時に登記する事を区分建物表題登記と言います。1個ずつ登記されるので種類もそれぞれの用途に従って登記できるわけで1部屋が居宅、別の部屋が店舗などのケースは多々あります。もちろん建物全体を1個の建物として登記する事も出来ます。マンションほど規模は大きくなくても2世帯住宅等で建物の構造上、利用上独立した部屋が整っていれば、それぞれの世帯部分を区分建物として登記する事も可能なのです。利用上、構造上の独立とは何か、よく入口が別々でなくてはダメかという疑問がわきますが、区分への入口は当然独立していなくてはなりません。しかしながら、昔の長屋のように玄関の入口は一緒でも、いい場合もありますので詳しく知りたい方は気軽にご相談下さい。
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主に区分建物(マンション等)を建築した業者の方

・個人の方でも構造上、利用上独立した部屋が整っていて区分建物として登記されたい方

【お客様が工事人の方から預かって頂きたい書類】

建築確認申請書と確認済証・・・通常一緒に綴られております。

工事完了引渡証明書・・・工事人の方が施主の方へ登記を行うために発行してくれる書類になります

工事人の資格証明書・・・工事人の会社が商業登記簿に登記されていることを、法務局が証明する書面です。

工事人の印鑑証明書・・・工事完了引渡証明書には実印で押印してもらうことから印影を確認するためです。

検査済証・・・役所の方で完了検査を受けられている方は御用意下さい

 【お客様御自身で用意して頂く書類】

請負契約書又は工事代金領収書・・・領収証は工事代金の一部でも結構です。(手付金、契約金、中間金等)

住民票(法人の場合は資格証明書)・・・役所に行って一部取得してきて下さい。

【その他場合によって必要な書類】

申請人の印鑑証明書・・・申請人が複数になる場合は必要になります。

譲渡証明書・・・分譲住宅などの場合必要になります

不在籍不在住証明書・・・確認通知書に記載されている住所氏名と申請人の住所氏名に相違がある場合必要になります。(通常は当事務所で取得します)

仮換地証明書(保留地証明書・底地証明書)・・・建物が「区画整理事業」地内の場合には必要となります。

相続証明書・・・相続が発生している場合相続人を特定するため必要になります。

(建物)固定資産税評価証明書・・・建物建築後1年以上経過している場合、御用意願います。

【事務所で用意する書類】

委任状(区分建物表題登記及び規約公正証書作成の為のもの認印で結構ですので署名あるいは記名の上押印頂きます)

建物図面・各階平面図

敷地利用権と敷地権について

(1)敷地利用権

区分建物の所有者が持っている敷地の権利(所有権や地上権など)を「敷地利用権(しきちりようけん)」と呼びます。 敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう。』(区分所有法2条6項
通常の建物であれば、建物が建っている土地(以下分かりやすくするため敷地と呼びます)と建物はそれぞれ独立した不動産として別々に登記されていますので、例えば、一戸建て住宅とその土地を所有していた人が、土地だけを売却したり、建物だけを売ることもできます。 しかし、マンションのような区分建物の登記簿には、その敷地に関する権利(敷地利用権)も一緒に登記されていて、専有部分と敷地の権利(敷地利用権)は分離して処分することができない扱いとなっています。 つまり、マンションを売り買いすると、その敷地の権利(敷地利用権)も一緒に売り買いされる仕組みになっているのです。

(2)敷地権

敷地利用権の内の一定の要件を満たすもので、手続法である「不動産登記法」上の考え方です。

『建物又は附属建物が区分建物である場合において、当該区分建物について区分所有法第2条第6項に規定する敷地利用権(登記されたものに限る。)であって、区分所有法第22条第1項本文(同条第3項において準用する場合を含む。)の規定により区分所有者の有する専有部分と分離して処分することができないもの(以下「敷地権」という。)』(不登法44条1項9号)『登記官は、表示に関する登記のうち、区分建物に関する敷地権について表題部に最初に登記をするときは、当該敷地権の目的である土地の登記記録について、職権で、当該登記記録中の所有権、地上権その他の権利が敷地権である旨の登記をしなければならない。』(不登法46条)とあります。

簡単に言うと 敷地権は、①土地の登記記録に登記された、②敷地利用権で、③区分建物である建物又は附属建物の専有部分と分離して処分することができないもの、を言います。
(3)①土地の登記記録に登記されない(出来ない)敷地利用権(=「使用借権」)や、②分離処分が禁止されない敷地利用権(=区分所有者が敷地を「共有」せず、棟割長屋等で見られる様に土地を細分化して単有している場合等)などは、敷地権ではありません。 『敷地利用権が数人で有する〔=共有である〕所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。』(
区分所有法22条

ちょっと難しくなりましたが、要は、敷地権という登記がされていると建物と敷地に関する権利をそれぞれ別々に処分する事が出来ませんよということです。このような仕組みが出来たのは別々に処分する事を許すと、より複雑な権利関係が発生してしまうためです。

【受 託】区分建物表題登記に必要な書類をお預かりし書類に不備が無いか確認します。

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【資料調査】法務局、市役所、区画整理組合等での資料収集

登記事項証明書、登記事項要約書、公図、地積測量図、建物図面、住宅地図などを調査します。

また、申請予定の土地に登記された建物がないかも調べます。

(建物が現存しないのに登記簿だけ残っていることがあるため)

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【計画図作成】調査資料、お客様や現場事務所、設計事務所にてお預かりした図面を基に、計画図を作成します。

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【現場調査】計画図を参考にしながら現況調査・測量を行い物理的状況・利用状況等を確認
登記申請の参考資料として登記官に提出するために、建物外部や内部の写真を撮影をします。

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【公正証書作成】 規約の設定を作成する時

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【申請書作成】登記申請書、建物図面、各階平面図、不動産調査報告書など当事務所で作成した書類と、お預りした書類をセットにして、登記申請を行います。

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【区分建物表題登記申請】管轄する法務局へ登記申請 

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【法務局による現場調査】区分建物の申請の場合必ず現場調査になります

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【登記完了証受領】管轄法務局で登記完了証受領(オンライン申請の場合は事務所で受領)

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【登記完了証引渡】登記完了証の引渡し。各専有部分ごと保存登記へ


作業日数

全て書類のお預かりから、成果品お届けまで通常1ヶ月間程度頂いております。

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当事務所は御見積(無料)をご依頼を頂いた場合、迅速に適正な御見積書を作成致します。

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航空発祥の地・所沢にある土地家屋調査士事務所です。不動産は高価な資産である事から正確に登記を行う事によって財産を保全する事が出来、登記簿に明確に記載されることによって取引の安全が計れます。武田土地家屋調査士事務所では埼玉(所沢)を中心として土地の登記・測量・境界トラブル解決、建物の表題登記・滅失登記など登記に関する業務を行っております。
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